Quel est le meilleur endroit pour investir dans l’immobilier ?
Avec des taux de plus en plus bas de prĂŞts immobiliers, la dynamique du marchĂ© immobilier ne s’affaiblit pas. Stone reste l’un des investissements louĂ©s par les Français, surtout ceux qui le considèrent comme un moyen de crĂ©er des revenus supplĂ©mentaires. Si vous voulez aussi acheter Ă louer, voici notre classement des villes Ă investir en 2020.
Plan de l'article
- 1. Toulouse : 3100 euros/m² pour un appartement, 6,7% sur un an
- 2. Nantes : 3.231€ par m², 8.6% en 1 an
- 3. Lille : 2836 euro/m², 3.5% en un an
- 4. Rennes : €3.012 de m², 6,5% sur 1 an
- 5. Angers : 2 034 €à partir de m², 5,8% sur 1 an
- 6. Montpellier : 2895€ de m², 1,4% sur 1 an
- 7. Strasbourg : 2913€ par m², 4.9% sur 1 an
- 8. Nanterre : 5026€/m² pour un appartement, 5,1% en un an
- 9. Lyon : 4500€ le mètre carré, 11% par an
- Les villes qui voient leur potentiel se détériorer pour un investissement locatif en 2020
- Conseils Ă suivre toujours avant d’investir dans l’immobilier
- Comment bien choisir son bien ?Â
1. Toulouse : 3100 euros/m² pour un appartement, 6,7% sur un an
La ville rose prend la tĂŞte de notre classement des meilleures villes Ă investir en 2020, car elle rĂ©unit de nombreux atouts. Toulouse est avant tout une ville dynamique avec de nombreuses entreprises. L’activitĂ© Ă©conomique est donc attrayante pour les actifs. C’est aussi une ville jeune, avec plus de 100 000 Ă©tudiants. Toulouse est connue pour son cadre de vie agrĂ©able, qui attire chaque annĂ©e près de 6000 habitants supplĂ©mentaires. C’est aussi le deuxième Ville française oĂą les travailleurs veulent travailler après Bordeaux (Great Place to work 2018) .En ce qui concerne les transports, les dĂ©placements sont facilitĂ©s grâce Ă la prĂ©sence de deux lignes de mĂ©tro. La troisième ligne devrait ĂŞtre achevĂ©e en 2025, ce qui devrait offrir de nouvelles possibilitĂ©s aux quartiers en cours d’entretien. Avec une moyenne de 3100€ par mètre carrĂ© pour un appartement, le prix au mètre carrĂ© Ă Toulouse est toujours raisonnable, malgrĂ© une forte hausse en 1 an ( 6,7%). Bien que l’arrivĂ©e de la LGV (future ligne Ă grande vitesse) met la ville Ă seulement 3:17 heures de Paris, il ne devrait pas souffrir d’une hausse spectaculaire des prix tels que Bordeaux ( 60% en 10 ans) .Comme toujours avec un investissement locatif, si vous investissez Ă Toulouse, assurez-vous que le logement sĂ©lectionnĂ© Ă proximitĂ© des transports, des commerces et point d’activitĂ© (universitĂ©, Ă©cole, entreprises…).
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Investissements Ă©ligibles Ă Toulouse : lĂ©gislation Pinel, Denormandie, dĂ©ficit foncier, loi Malraux (prĂ©sence d’une zone PSMV).
2. Nantes : 3.231€ par m², 8.6% en 1 an
SituĂ©e Ă 2 heures de Paris par TGV, la capitale des ducs de Bretagne continue de se dĂ©placer vers l’ouest. En consĂ©quence, les prix de l’immobilier Ă Nantes continuent d’augmenter, avec une moyenne de 8,6 % au cours de l’annĂ©e Ă©coulĂ©e. L’augmentation du loyer ne suit pas, les revenus sur les investissements locatifs ont tendance Ă diminuer, en particulier dans l’hypercentre. Mais Nantes a toujours quelque chose Ă convaincre : avec un environnement Ă©conomique très dense et l’un des meilleurs rĂ©seaux de transports publics en France, il est aussi l’un des villes les plus importantes. attrayant grâce au patrimoine populaire des touristes et sa proximitĂ© de la cĂ´te atlantique. Il n’est pas surprenant qu’il une grande demande sur le marchĂ© locatif. Ainsi, avec un loyer moyen de 11,4 euros par mètre carrĂ© et par mois, Nantes a encore un potentiel de rendement intĂ©ressant, avec 4,2% brut. Le prix moyen d’un appartement est toujours abordable, avec 3231 euros par mètre carrĂ©.
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Investissements éligibles à Nantes : législation Pinel, Denormandie, déficit foncier, loi Malraux (zone PSMV).
3. Lille : 2836 euro/m², 3.5% en un an
Lille reste l’une des villes les plus attrayantes pour les investissements locatifs pour 2020. Avec plus d’un million d’habitants, l’agglomĂ©ration occupe la place de la 4ème mĂ©tropole de France derrière Paris, Lyon et Marseille. La ville est Ă 1h30 de la capitale avec le TGV et est au cĹ“ur de l’activitĂ© Ă©conomique europĂ©enne. C’est aussi une ville caractĂ©risĂ© par la prĂ©sence de nombreux Ă©tudiants. Pour l’investissement locatif, Lille hospitalisĂ© offre de nombreux avantages. Il conserve des prix raisonnables (2836 euros par m² pour un appartement en moyenne). Le prix moyen de location est de 13,2 euros/m² sur la ville, le rendement potentiel thĂ©orique peut dĂ©passer 5%. En un an, les prix ont augmentĂ© de 3,5%.
Investissements Ă©ligibles Ă Lille : lĂ©gislation de Pinel, Denormandie, dĂ©ficit foncier, droit Malraux (prĂ©sence d’une zone PSMV).
4. Rennes : €3.012 de m², 6,5% sur 1 an
Une autre ville oĂą le marchĂ© immobilier a tendance Ă s’envoler. Comme d’autres villes occidentales, Rennes est devenue l’une des villes les plus attrayantes de France, notamment pour les investissements locatifs. Avec une moyenne de 3000 euros par m² pour un appartement et un niveau locatif de 11,3 euro par m² par mois, le rendement thĂ©orique est d’environ 4,2% brut. Rennes est aussi une ville Ă©tudiante, grâce Ă la prĂ©sence de nombreuses universitĂ©s et Ă©coles. C’est en particulier cet aspect qui attire les investisseurs, qui, par exemple, peuvent investir dans l’achat de maisons pour Ă©tablir une colocation ou un logement Ă loyer meublĂ©. Après une croissance des prix de 6,5% en un an, le marchĂ© immobilier semble nĂ©anmoins enclin Ă un silence dans les derniers mois. Cependant, le marchĂ© locatif reste dynamique.
5. Angers : 2 034 €à partir de m², 5,8% sur 1 an
Angers  : telle est la rĂ©vĂ©lation du classement 2020 de l’investissement locatif. Avec des prix immobiliers toujours accessibles, un potentiel de rendement intĂ©ressant et un faible taux d’inoccupation, le capital de Maine-et-Loire offre un certain nombre d’actifs pour un placement immobilier. A 1h40 de train de Paris grâce au LGV, Angers est une ville Ă©tudiante qui est Ă©galement apprĂ©ciĂ©e pour sa qualitĂ© de vie. Le marchĂ© locatif est particulièrement dynamique, les logements sont louĂ©s très rapidement. Des prix raisonnables, en moyenne un peu plus de 2000 euros par mètre carrĂ© pour un appartement, sont Ă©galement un argument de choix. Si l’hypercentre est populaire, d’autres quartiers offrent un certain nombre de possibilitĂ©s avec l’arrivĂ©e de la future ligne de tramway B en 2022. Restez attentif Ă l’emplacement si vous choisissez d’y louer.
Investissements Ă©ligibles Ă Angers : Droit Pinel (la ville a rĂ©intĂ©grĂ© la zone B1 depuis l’Ă©tĂ© 2019), loi Denormandie, dĂ©ficit foncier.
6. Montpellier : 2895€ de m², 1,4% sur 1 an
Montpellier est en vue dans notre classement des meilleures villes pour faire un investissement locatif en 2020 Ă faire. Bien que les prix semblent se stabiliser ( 1,4% en un an), elle reste une municipalitĂ© attrayante. Montpellier est louĂ© pour sa qualitĂ© de vie et sa position stratĂ©gique, non loin de l’Espagne. C’est aussi le 7ème centre universitaire de France, qui attire 60 000 Ă©tudiants chaque annĂ©e. Un pool de locataires potentiels qui convainquent de nombreux investisseurs immobiliers. Sur le plan Ă©conomique, Montpellier est reconnu par UBI Mondial comme la deuxième capitale des startups. De nombreux projets de dĂ©veloppement sont en cours, combinant logement et activitĂ© Ă©conomique. La ville abrite Ă©galement de grandes entreprises (IBM, Sanofi, Alstom…) et 18 parcs d’affaires avec environ 2000 PME. Avec moins de 3000 euros par mètre carrĂ© pour un appartement, l’achat de biens immobiliers reste plus raisonnable que dans de nombreuses autres villes. Le prix moyen de location de 12,60€ par m²/mois peut entraĂ®ner un rendement brut de 5% par an.
Admissibilité investissements à Montpellier : législation de Pinel, Denormandie, déficit foncier, droit Malraux.
7. Strasbourg : 2913€ par m², 4.9% sur 1 an
Avec moins de 3000 euros par m² pour un appartement, Strasbourg est aussi l’une des villes abordables pour investir dans l’immobilier . La capitale alsacienne est apprĂ©ciĂ©e par les familles, les jeunes actifs et les Ă©tudiants grâce Ă la prĂ©sence de nombreuses Ă©coles et universitĂ©s reconnues dans l’international. Elle abrite de nombreuses institutions europĂ©ennes. Strasbourg est Ă©galement une ville dont le centre historique est inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO. Bien desservi par les transports, il a une demande considĂ©rable de location. Main, petit logement est pas le plus populaire : pour un investissement locatif , il est prĂ©fĂ©rable de donner la prĂ©fĂ©rence aux 2 et 3 chambres. Avec une moyenne de 11,7€ par m² par mois Ă louer, la ville permet de considĂ©rer une rentabilitĂ© brute potentielle de 4,8%.
Investissements éligibles à Strasbourg : législation Pinel, Denormandie, déficit foncier, loi Malraux (zone PSMV).
8. Nanterre : 5026€/m² pour un appartement, 5,1% en un an
Seule ville d’ĂŽle-de-France de notre classement, Nanterre est l’une des communes du Grand Paris Ă regarder de près. A deux pas du centre d’affaires de La DĂ©fense, la commune fait l’objet de nombreux projets urbains qui pourraient accroĂ®tre son attractivitĂ©. Lorsque les trois autres communes sur lesquelles repose le pool d’emploi de La DĂ©fense ont dĂ©jĂ vu s’envoler les prix de l’immobilier (Courbevoie, Puteaux et Garenne-Colombes), Nanterre sera pour le moment oubliĂ©e. Une rĂ©putation de demi-ton et un certain ne lui nuisent pas. Mais la construction de nouveaux quartiers, la crĂ©ation d’un pĂ´le Ă©conomique, l’arrivĂ©e du mĂ©tro de la ligne 15 d’ici 2030 et l’extension du RER E Ă l’ouest donnent un potentiel incroyable Ă certains quartiers, comme La Folie ou Les Groues. Ă€ ce jour, un appartement achète en moyenne 5026€ par mètre carrĂ©, plus de 5% par an. Un prix qui reste raisonnable pour la Francilienne Occidentale. Avec 18,5 €/m²/mois pour une location, Nanterre nous permet d’obtenir un rendement brut de 4,4% par an. Dans les investissements Ă©ligibles Ă Nanterre : droit Pinel, droit denormandie, dĂ©ficit foncier.
9. Lyon : 4500€ le mètre carré, 11% par an
Lyon est stratĂ©giquement situĂ© au cĹ“ur de l’Europe : Ă 2 heures de Paris en train, la ville est Ă©galement proche de la Suisse et de l’Italie. Peut-ĂŞtre c’est avant tout pourquoi il est louĂ© par les entreprises (prĂ©sence de nombreux siège social) et montre une grande dynamique Ă©conomique. C’est aussi la 2ème ville Ă©tudiante en France : près de 150 000 personnes par an viennent suivre leur programme d’enseignement supĂ©rieur. Avec tous ces atouts, Lyon conserve sa qualitĂ© de valeur sĂ»re pour un investissement locatif . Cependant, avec la forte augmentation des prix de ces Ces dernières annĂ©es ( 11% en 1 an et 64% en 10 ans), le revenu locatif est enclin Ă Ă©roder. Vous devez payer en moyenne 4500€ pour un appartement dans la ville. Le rendement brut moyen Ă prĂ©voir est de 3,3%, ce qui, en nombre d’habitants, reste correct pour la 3ème ville de France, sans ĂŞtre exceptionnel. De grandes opportunitĂ©s doivent encore ĂŞtre saisies, mais pour combien de temps ? Soyez prudent, comme toujours de choisir l’emplacement de votre investissement locatif avant de commencer. Investissements Ă©ligibles Ă Lyon : lĂ©gislation Pinel, lĂ©gislation Denormandie, dĂ©ficit foncier, lĂ©gislation Malraux (zone PSMV)
Les villes qui voient leur potentiel se détériorer pour un investissement locatif en 2020
Pour faire un investissement rationnel dans l’immobilier, il est nĂ©cessaire de prendre soigneusement la sĂ©lection de l’emplacement. Attention, car malgrĂ© leur aura, certaines villes ont vu leur potentiel diminuer de manière significative, provoquĂ©e par la forte hausse des prix. C’est particulièrement le cas de Paris et de Bordeaux, dont l’augmentation a considĂ©rablement rĂ©duit le retour surinvestissement locatif . En outre, les prix sont susceptibles d’approcher un pic, ce qui le rend sceptique quant au potentiel de valeur ajoutĂ©e Ă long terme (en particulier Ă des taux d’intĂ©rĂŞt plus Ă©levĂ©s). D’autres villes doivent ĂŞtre soigneusement Ă©tudiĂ©es avant de commencer. C’est le cas, par exemple, Ă Marseille, qui est confrontĂ©e Ă une marchĂ© très diversifiĂ©. Si vous voulez y investir, il est prĂ©fĂ©rable d’avoir une très bonne connaissance de la ville en y ayant vĂ©cu. Nice a Ă©galement vu ses prix augmenter depuis 10 ans, et semble maintenant avoir atteint son plus haut niveau. MalgrĂ© des taux de prĂŞt très attractifs, les prix de l’immobilier ont baissĂ© de 1,2 % en un an.
Conseils Ă suivre toujours avant d’investir dans l’immobilier
IndĂ©pendamment de la ville et de l’attractivitĂ© globale, jamais aveuglĂ©ment dans les investissements immobiliers. D’un quartier Ă l’autre, d’une rue Ă l’autre, le potentiel du logement peut changer radicalement et mauvaise affaire est toujours possible. Actifs avec le meilleur potentiel sont, dans la plupart des cas, situĂ©s Ă proximitĂ© des transports et Ă proximitĂ© des commoditĂ©s. Bien sĂ»r, le centre-ville est souvent idĂ©al, bien que plus cher que les banlieues. Toujours aller sur place avant de vous acheter l’attractivitĂ© d’un lieu et le potentiel d’un logement. Faites Ă©galement votre Ă©tude de marchĂ©, pour voir si le loyer dĂ©sirĂ© pour le logement choisi est compatible avec les revenus que vous attendez. Rappelez-vous qu’en termes de l’immobilier, les meilleurs investissements sont les propriĂ©tĂ©s qui sont les locataires les plus faciles Ă trouver et Ă fournir un rendement qui rĂ©pond Ă vos objectifs patrimoniaux.
Source de prix/m2 pour les appartements et les développements du marché : BetterSagents.com, octobre 2019.
Comment bien choisir son bien ?Â
Que vous ayez choisi d’investir dans la rĂ©gion rennaise, Ă Nantes ou Ă Toulouse, le principe reste le mĂŞme. Vous n’allez absolument pas choisir votre bien de la mĂŞme manière, en fonction de si vous cherchez votre rĂ©sidence principale ou secondaire. En effet, vous allez devoir vous mettre Ă la place de la personne qui va louer le bien.Â
Ainsi, si vous avez un petit budget, il y a de fortes chances que vous cherchiez un appartement Ă©tudiant. Il est donc inutile de chercher des logements avec un trop grand volume. Il est inutile Ă©galement de proposer des prestations haut de gamme. Vous le savez aussi bien que nous, lorsqu’on est Ă©tudiant on ne fait pas forcĂ©ment attention Ă la qualitĂ© des robinets ou des meubles de cuisine. On cherche avant tout un logement avec un loyer correct. Attention, le logement en lui-mĂŞme ne fait pas tout. Vous devez Ă©galement prendre en compte l’environnement extĂ©rieur. Il faudra donc chercher un bien proche des transports en commun et idĂ©alement non loin d’endroits oĂą sortir faire la fĂŞte.
 À l’inverse, si vous choisissez d’investir dans un logement pour une famille avec enfant, votre bien devra avoir un ascenseur s’il s’agit d’un appartement et une place de parking. Cette fois, vous pourrez choisir d’installer une baignoire plutĂ´t qu’une douche. Enfin, le bien devra se trouver non loin des Ă©coles ou de petits commerçants pour que vos locataires restent le plus longtemps possible dans votre logement.Â
Bref, vous avez compris comment trouver le bien idéal pour que ce dernier soit loué toute l’année et vous garantir ainsi la meilleure rentabilité possible. Nous vous conseillons de faire une liste des critères qui semblent indispensable à votre public cible. Vous pourrez réagir vite et sans vous tromper, lorsqu’une bonne affaire sera disponible dans la région où vous souhaitez investir.