Comprendre la caution solidaire

Lors de la location d’une propriété, il arrive que les locataires accumulent des dettes locatives issues d’impayés ou encore de réparation du bien. C’est pour cette raison qu’il est judicieux d’avoir une caution, plus précisément une caution solidaire. Qu’est-ce que c’est et comment elle fonctionne ? Découvrez cela dans cet article.

La caution solidaire : c’est quoi ?

La caution solidaire également connue comme acte de cautionnement est un document d’engagement dans lequel une tierce personne garantit le paiement des dettes locatives du locataire en cas d’incapacité de sa part. Ces dettes peuvent tout aussi bien concerner les loyers impayés ou des factures de réparations de la maison. Il s’agit d’un dispositif utile pour les propriétaires, car ils peuvent directement se tourner vers le garant dès le premier impayé.

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Les propriétaires bailleurs peuvent recourir à l’outil simple de Bailfacile pour éditer et télécharger gratuitement un modèle de lettre pour caution solidaire. Il s’agit d’une plateforme de gestion locative en ligne qui est facile à utiliser.

Contenu du cautionnement solidaire

Le cautionnement solidaire de la caution peut être conclu par un acte authentique ; cependant, la plupart du temps, ce document est rédigé sous seing privé. Il doit contenir des mentions obligatoires comme :

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• Le loyer en chiffres et en lettres
• Les conditions de révision annuelle du loyer
• Le montant maximum du cautionnement (dans le cas contraire, le garant s’engage sur la totalité des dettes du locataire)
• Une déclaration indiquant clairement que la caution a connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement
• La nature de l’engagement ( dans ce cas-ci il s’agit de la caution solidaire).

Explication : La caution simple n’engage le garant que si le locataire est dans l’impossibilité absolue de payer ses dettes, tandis que la caution solidaire permet au propriétaire de demander au garant d’assurer le paiement dès le premier loyer impayé sans chercher à connaître la solvabilité de son locataire.

Précision : Une période d’engagement peut également être définie ; dans ce cas, le garant ne peut pas retirer sa caution avant terme.

Qui peut se porter garant ?

Toute personne de la famille, un ami ou une connaissance peut se porter garante. Toutefois, pour pouvoir remplir son engagement, le garant doit disposer de revenus suffisants (entre 3 et 4 fois le montant du loyer). Le propriétaire peut demander au garant une pièce d’identité avec photo et ses 3 derniers bulletins de salaire, mais il n’est pas légalement autorisé à demander des relevés bancaires au garant.

Attention !

Si le propriétaire a souscrit une assurance loyers impayés, la loi lui interdit de demander une « caution solidaire » à son locataire.

L’assurance loyers impayés est une solution sûre, mais elle entraîne des frais pour le propriétaire (entre 2,75 % et 4,5 %, du montant du loyer charge compris, selon la compagnie d’assurance).

Une personne physique

Souvent, il s’agit des parents surtout lorsque le locataire en question est étudiant. Cela permet de rassurer les bailleurs, car ils peuvent vérifier la solvabilité des parents et peuvent être payés même quand le locataire ne peut pas.

Il est également possible de faire appel à un ami pour être son garant. Néanmoins, la qualité de la caution est moins forte.

Une personne morale

Il existe des dispositifs comme la garantie Visale qui permet d’assurer la caution solidaire. Cette dernière est financée par Action logement est gratuit. Elle est accessible à tous les jeunes de 30 ans et moins.

Un propriétaire peut rejeter un garant ou lui demander des informations supplémentaires si, par exemple, il  :

• est retraité
• vit à l’étranger

Votre propriétaire peut effectuer une vérification de la solvabilité de votre garant ou demander une preuve de ses revenus, de ses économies ou d’autres informations financières.

Quand peut-on demander à votre garant de payer ?

La plupart des propriétaires peuvent demander au garant de payer si le locataire :

• Ne paie pas le loyer
• Cause des dommages à la propriété

Durée de l’accord de cautionnement

Il n’y a pas de règle générale concernant la durée d’un accord de cautionnement. Cela dépend de ce qui a été convenu entre le propriétaire et le garant.

Votre garant doit parler au propriétaire s’il ne veut pas que sa responsabilité continue au-delà de la fin d’une location à durée déterminée.

Si le propriétaire est d’accord, cela doit être clairement établi dans l’accord de garant.

Un tribunal peut décider si l’accord de garant est toujours en vigueur s’il n’est pas clair.

Modifications du contrat de location

Une augmentation de loyer ou une nouvelle location signifie généralement que la caution solidaire ne s’applique plus, sauf si l’une des conditions suivantes est remplie

• L’acte de cautionnement stipule qu’il sera maintenu dans ces situations
• Votre garant accepte le changement.

Cas où un accord de garantie peut être invalide

Les garants doivent recevoir des copies du contrat de location et de l’accord de garantie avant de donner leur accord. Ils doivent être pleinement conscients de toutes les responsabilités et les risques encourus avant d’accepter de se porter garants.

Combien un garant doit-il payer ?

Le garant du loyer sera responsable du coût total du loyer plus les intérêts encourus. Dans certaines situations, si le contrat le stipule, le garant devra également couvrir les dommages causés au bien que le locataire ne peut ou ne veut pas payer. Le garant couvrira le loyer jusqu’à la fin de la période de location. Il est donc judicieux de procéder à une vérification de la solvabilité du garant pour s’assurer de sa capacité financière. Si le garant ne peut pas ou est incapable de payer, le propriétaire peut engager une action en justice.

Le garant peut éventuellement chercher à récupérer les pertes qu’il a subies en payant le loyer directement auprès du locataire. Cette situation est généralement plus courante dans le cas des garants de prêts hypothécaires, mais elle peut également se produire dans le cas des garants de loyers. Dans ce cas, la meilleure solution est de demander un conseil juridique et de discuter des options disponibles.

La caution solidaire est-elle une obligation légale ?

Aucune loi n’oblige les propriétaires à demander un garant lors de la mise en location d’une propriété ; cependant, tout propriétaire sensé le fera. Si vous n’avez pas de garant, vous risquez de ne pas percevoir suffisamment de revenus pour couvrir le coût de votre hypothèque. Si le locataire ne peut pas vous fournir de garant, vous devez lui demander de payer d’avance ou lui suggérer un service de garantie de loyer qu’il pourrait utiliser à la place. Ne soyez pas tenté d’accepter un locataire sans garant pour éviter le vide.

Ce que vous devez prendre en compte avant d’accepter d’être garant du loyer

Comme nous l’avons souligné dans ce guide, il y a des risques à être un garant. Si la personne que vous soutenez ne parvient pas à payer son loyer, c’est à vous qu’il incombera de couvrir les frais. Il y a donc certaines choses que vous devez prendre en compte avant d’accepter :

• Êtes-vous financièrement stable ? Si vous avez des frais généraux importants, pouvez-vous vous permettre de payer le loyer d’une autre personne ?
• Êtes-vous à l’aise avec le fait de vous porter garant ou vous sentez-vous obligé de le faire ?
• Le propriétaire ou la société de gestion immobilière ont-ils effectué une vérification adéquate des garants ?

Si vous vous sentez obligé de vous porter garant ou si vous pensez que vous ne serez pas en mesure de payer le loyer, il est préférable de ne pas accepter. Même si vous faites confiance à la personne dont vous vous portez garant, il existe de nombreuses situations dans lesquelles elle pourrait être incapable de payer le loyer, vous laissant responsable. Cela pourrait alors entraîner une longue procédure judiciaire et des frais supplémentaires.

Vous ne pouvez pas non plus vous retirer de la liste des garants pendant la procédure de location.

Que peuvent faire les propriétaires si le garant refuse de payer ?

Si le locataire et le garant refusent tous deux de payer le loyer comme le stipule le contrat de location, vous pouvez prendre quelques mesures. Tout d’abord, vous ou la société de gestion locative devez tenter de régler le problème sans aller au tribunal, car c’est plus rapide et moins cher. Vous pouvez suggérer aux locataires de payer les mois manquants et de trouver quelqu’un pour les remplacer dans le contrat de location. Si vous êtes dans une situation où un locataire refuse à la fois de payer et de quitter la propriété, vous devez demander un avis juridique.

À ce stade, votre meilleure option est d’engager une action en justice contre les locataires et de travailler à une procédure d’expulsion. Assurez-vous d’avoir des preuves que les locataires n’ont pas payé leur loyer au cas où ils contesteraient l’avis d’expulsion. Le coût de l’expulsion d’un locataire dépend de la durée de la procédure et du fait que vous choisissiez de passer par le tribunal de comté ou le tribunal de grande instance. En outre, le juge peut retarder la procédure à la demande du locataire s’il déclare qu’il peut payer le loyer et qu’il souhaite rester dans la propriété.