L’objectif en investissant dans une SCPI de rendement est d’avoir des bénéfices à court et moyen terme. Pour savoir si une SCPI est rentable, il convient de se pencher sur les charges et les revenus de celle-ci. Cet article vous explique comment calculer la rentabilité de votre investissement avant de vous lancer.
Le taux de rendement : définition
Le taux de rendement, exprimé en pourcentage, livre une information capitale sur la performance de votre placement. Ce chiffre évalue l’intérêt économique de l’opération, en prenant en compte le coût initial, pour aider à déterminer si l’investissement a du sens pour vous. Généralement, ce taux est affiché brut de fiscalité : il ne tient donc pas compte de l’impôt que vous devrez acquitter sur les revenus générés.
La différence entre rendement et rentabilité dans l’immobilier
En matière d’immobilier, il existe une distinction nette entre le rendement et la rentabilité. Deux termes souvent confondus, mais qui ne recouvrent pas la même réalité. Le rendement fait référence aux revenus que procure votre investissement. Si vous possédez un bien immobilier ou des parts de SCPI, le rendement s’intéresse uniquement à ce que ce bien vous rapporte, l’aspect « flux ».
La rentabilité, elle, va plus loin. Elle englobe, en plus des revenus, la revalorisation éventuelle du bien, ainsi que la plus-value potentielle lors d’une revente. En somme, la rentabilité regarde à la fois les loyers encaissés et l’évolution de la valeur patrimoniale au fil du temps.
Le calcul du taux de rendement
Le calcul du taux de rendement ne présente pas de difficulté particulière. Il s’agit de diviser les revenus annuels issus de votre investissement par le prix d’acquisition du bien. Imaginons, par exemple, un bien dont la valeur atteint 100 000 euros. Si ce bien génère 4 000 euros de loyers chaque année, le taux de rendement grimpe alors à 4 %.
La fiabilité du taux de rendement pour une SCPI
Le taux de rendement offre un aperçu rapide de l’intérêt d’un placement, mais il ne raconte pas toute l’histoire. Un certain nombre de charges restent hors du champ de ce calcul. Pour une vision fidèle, il faut également intégrer la taxe foncière, les dépenses liées à la copropriété et les frais de gestion si une agence intervient pour administrer le bien.
Dans ce contexte, la rentabilité nette de charges fournit une mesure plus précise. Elle consiste à appliquer la même formule que précédemment, mais en retirant toutes les charges afférentes du montant des revenus. Prenons le cas évoqué plus haut : si la taxe foncière s’élève à 160 euros et les charges de copropriété à 350 euros, voici comment s’opère le calcul :
- (4000-160-350) / 100 000 = 3,49 %
Il est aussi possible de calculer la rentabilité nette de votre placement en tenant compte des spécificités fiscales. Cela concerne, par exemple, les situations de défiscalisations, les aides pour travaux ou la prise en compte des intérêts d’emprunt si vous effectuez une réintégration.
Une SCPI et son taux de rendement
Les SCPI rendement disposent de leur propre méthode pour calculer le taux de rendement. Investir dans une SCPI, c’est souvent faire le choix de déléguer la gestion et d’échapper à la plupart des charges directes. Les revenus perçus sont donc déjà nets de charges. On parle alors de TDVM, le Taux de Distribution sur Valeur de Marché. Ce ratio, en 2020, s’établissait en moyenne à 4,18 %.
Voici comment le calcul peut s’opérer, à travers un exemple concret : supposons que le prix de souscription soit de 110 euros pour les six premiers mois, puis de 90 euros pour les six suivants. Cela donne un prix de souscription moyen à l’année de 92 euros. Si le dividende versé à chaque associé atteint 4 euros par an, le TDVM se calcule ainsi :
- 4/92 = 4,34 %
À l’heure où les placements traditionnels peinent à séduire, les SCPI affichent une mécanique simple et transparente. Pour l’investisseur, tout l’enjeu consiste à dépasser le chiffre affiché pour interroger la réalité des frais, de la fiscalité et de la gestion. C’est dans le détail, souvent, que se joue la différence entre espoir de rentabilité et gains concrets.
