Des taux immobiliers qui flirtent avec les planchers, un marché qui tient bon : la pierre n’a pas perdu son pouvoir d’attraction auprès des Français. Beaucoup y voient encore le moyen le plus sûr de générer un revenu complémentaire. Si l’envie d’acheter pour louer vous travaille, voici les villes à considérer en 2020 pour un placement qui ne laisse pas place au hasard.
1. Toulouse : 3 100 €/m² pour un appartement, +6,7 % sur un an
En tête de liste, Toulouse s’impose grâce à une combinaison rare d’atouts. Son bassin d’emplois dynamique, porté par l’aéronautique et de grandes entreprises, attire chaque année toujours plus d’actifs. Mais Toulouse, c’est aussi une jeunesse débordante : plus de 100 000 étudiants font battre le cœur de la ville rose. Le cadre de vie séduit, les nouveaux habitants affluent,près de 6 000 chaque année. D’un point de vue pratique, deux lignes de métro facilitent les déplacements, et une troisième, attendue pour 2025, promet de valoriser encore de nouveaux quartiers.
Les prix, eux, restent contenus : en moyenne 3 100 € le mètre carré pour un appartement, malgré une hausse récente. La future ligne à grande vitesse mettra Paris à un peu plus de trois heures, mais la flambée des prix à la bordelaise n’est pas attendue. Pour un investissement locatif réussi, privilégiez la proximité des transports, commerces ou pôles universitaires. Plusieurs dispositifs fiscaux sont accessibles à Toulouse : Pinel, Denormandie, déficit foncier, ou loi Malraux dans certaines zones.
2. Nantes : 3 231 €/m², +8,6 % sur un an
Nantes, à deux heures de TGV de Paris, confirme son attrait avec une progression soutenue des prix. L’hypercentre devient plus cher, mais la demande locative reste solide grâce à une économie dynamique, des transports efficaces et un attrait touristique indéniable. Les loyers moyens (11,4 €/m²) permettent encore d’espérer un rendement brut de 4,2 %. L’achat d’un appartement, autour de 3 231 € le mètre carré, demeure accessible. Pinel, Denormandie, déficit foncier, ou loi Malraux (zone PSMV) s’appliquent selon les cas.
3. Lille : 2 836 €/m², +3,5 % sur un an
Lille n’a rien perdu de son pouvoir d’attraction. Forte d’un million d’habitants, elle se situe à la croisée des échanges européens, à 1h30 de Paris en TGV. La ville accueille de nombreux étudiants, ce qui dynamise le marché locatif. Les prix, en moyenne 2 836 € le mètre carré pour un appartement, restent abordables. Un loyer moyen de 13,2 €/m² permet d’envisager une rentabilité brute dépassant les 5 %. Les investisseurs bénéficient là aussi des avantages offerts par les dispositifs Pinel, Denormandie, déficit foncier ou loi Malraux selon les quartiers.
4. Rennes : 3 012 €/m², +6,5 % sur un an
Rennes attire de plus en plus d’investisseurs. Son marché immobilier continue de grimper, même si le rythme pourrait ralentir. Environ 3 000 € le mètre carré pour un appartement, un loyer autour de 11,3 €/m² : le rendement brut reste compétitif, autour de 4,2 %. La ville séduit par son dynamisme étudiant et la vie culturelle, mais aussi par la possibilité de proposer de la colocation ou du meublé. Après une forte hausse, le marché affiche une légère accalmie, mais la demande locative demeure bien présente.
5. Angers : 2 034 €/m², +5,8 % sur un an
Angers, c’est la surprise du classement. Prix encore accessibles, rendement intéressant, taux de vacance bas : la capitale du Maine-et-Loire cumule les bons points. À 1h40 de Paris en train, ville étudiante par excellence, Angers séduit pour sa qualité de vie et son dynamisme locatif. Les appartements s’y arrachent rapidement, pour un prix moyen d’un peu plus de 2 000 € le mètre carré. Certains quartiers gagnent en attractivité avec l’arrivée prochaine de la nouvelle ligne de tram. Comme toujours, l’emplacement reste déterminant. Les investissements à Angers s’appuient sur la législation Pinel (zone B1), Denormandie et déficit foncier.
6. Montpellier : 2 895 €/m², +1,4 % sur un an
Montpellier continue d’attirer les regards. Les prix se stabilisent (+1,4 % en un an), offrant une opportunité intéressante. Les investisseurs apprécient la douceur de vivre, la proximité de l’Espagne et le dynamisme économique (la ville est la deuxième capitale des startups selon UBI Mondial). Les étudiants y sont nombreux,60 000 chaque année,assurant une demande locative continue. Les grandes entreprises et les parcs d’affaires complètent le tableau. À moins de 3 000 € le mètre carré pour un appartement et un loyer moyen de 12,60 €/m², le rendement brut approche les 5 %. Les dispositifs de défiscalisation classiques s’appliquent également.
7. Strasbourg : 2 913 €/m², +4,9 % sur un an
Strasbourg demeure abordable pour un investissement immobilier. Son centre historique classé Unesco, ses institutions européennes et ses universités en font une destination prisée par familles et étudiants. Les appartements, autour de 2 900 € le mètre carré, restent accessibles. Mais pour maximiser la rentabilité, mieux vaut privilégier des surfaces avec plusieurs chambres, plus recherchées que les petits studios. Avec un loyer moyen de 11,7 €/m², le rendement brut potentiel atteint 4,8 %. Pinel, Denormandie, déficit foncier et Malraux (zone PSMV) sont disponibles pour les investisseurs.
8. Nanterre : 5 026 €/m², +5,1 % sur un an
Seule représentante de l’Île-de-France dans ce palmarès, Nanterre mérite l’attention. À deux pas de La Défense, la ville se transforme avec de vastes projets urbains, la future ligne 15 du métro et l’extension du RER E. Ces évolutions promettent une montée en puissance de quartiers comme La Folie ou Les Groues. Les prix (5 026 € le mètre carré) restent raisonnables pour la région, alors que la rentabilité brute approche 4,4 %, avec des loyers moyens de 18,5 €/m². Pinel, Denormandie et déficit foncier font partie des dispositifs accessibles.
9. Lyon : 4 500 €/m², +11 % sur un an
Lyon s’affirme comme une valeur sûre, tant pour son emplacement stratégique que son dynamisme économique. Deuxième ville étudiante de France, elle attire chaque année près de 150 000 étudiants. Les prix ont cependant connu une envolée (64 % sur dix ans, +11 % en un an), ce qui pèse sur le rendement locatif : autour de 3,3 % brut. Avec une moyenne de 4 500 € le mètre carré pour un appartement, la prudence s’impose quant à la localisation du bien. Plusieurs dispositifs fiscaux sont accessibles, dont Pinel, Denormandie, déficit foncier et Malraux (zone PSMV).
Les villes dont le potentiel s’effrite pour l’investissement locatif en 2020
Choisir le bon emplacement, c’est la base d’un investissement immobilier avisé. Mais attention : certaines villes, longtemps vedettes, voient leur rentabilité s’effriter. Paris et Bordeaux en sont l’illustration, la hausse des prix ayant rogné la rentabilité locative. Les perspectives de plus-value à long terme y paraissent incertaines, surtout si les taux remontent. D’autres villes imposent une vigilance accrue. Marseille, par exemple, présente un marché très fragmenté,mieux vaut bien connaître la ville avant de s’y lancer. À Nice, la hausse des prix sur la décennie semble avoir atteint un plafond, avec une baisse de 1,2 % sur un an, malgré des taux attractifs.
Les réflexes à adopter avant d’investir dans l’immobilier
Quel que soit l’attrait d’une ville, la prudence reste de mise. D’un quartier à l’autre, d’une rue à l’autre, le potentiel de rentabilité peut varier du tout au tout. Les biens les plus recherchés sont souvent ceux situés à proximité des transports et des commerces. Le centre-ville attire, mais les périphéries réservent parfois de bonnes surprises. Rien ne remplace une visite sur place pour évaluer concrètement l’environnement et le potentiel locatif. Il convient aussi de vérifier la cohérence entre le loyer espéré et le marché local, afin d’éviter les déconvenues. Au final, ce sont les logements faciles à louer, adaptés à leur public cible, qui offrent les meilleures perspectives de rendement et de valorisation patrimoniale.
Source des prix/m² et évolutions du marché : BetterSagents.com, octobre 2019.
Comment bien choisir son bien ?
Que vous ayez choisi d’investir dans la région rennaise, à Nantes ou à Toulouse, le principe reste le même. Vous n’allez absolument pas choisir votre bien de la même manière, en fonction de si vous cherchez votre résidence principale ou secondaire. En effet, vous allez devoir vous mettre à la place de la personne qui va louer le bien.
Ainsi, si vous avez un petit budget, il y a de fortes chances que vous cherchiez un appartement étudiant. Il est donc inutile de chercher des logements avec un trop grand volume. Il est inutile également de proposer des prestations haut de gamme. Vous le savez aussi bien que nous, lorsqu’on est étudiant on ne fait pas forcément attention à la qualité des robinets ou des meubles de cuisine. On cherche avant tout un logement avec un loyer correct. Attention, le logement en lui-même ne fait pas tout. Vous devez également prendre en compte l’environnement extérieur. Il faudra donc chercher un bien proche des transports en commun et idéalement non loin d’endroits où sortir faire la fête.
À l’inverse, si vous choisissez d’investir dans un logement pour une famille avec enfant, votre bien devra avoir un ascenseur s’il s’agit d’un appartement et une place de parking. Cette fois, vous pourrez choisir d’installer une baignoire plutôt qu’une douche. Enfin, le bien devra se trouver non loin des écoles ou de petits commerçants pour que vos locataires restent le plus longtemps possible dans votre logement.
Bref, vous avez compris comment trouver le bien idéal pour que ce dernier soit loué toute l’année et vous garantir ainsi la meilleure rentabilité possible. Nous vous conseillons de faire une liste des critères qui semblent indispensable à votre public cible. Vous pourrez réagir vite et sans vous tromper, lorsqu’une bonne affaire sera disponible dans la région où vous souhaitez investir.
